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中国华能集团公司拟向华能国际电力股份有限公

作者:乐发国际 来源:本站原创 日期:2021-04-08 18:47 点击: 

  中国华能集团公司拟向华能国际电力股份有限公司转让其所持的华能武汉发电有限责任公司股权项目资产评估报告

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  注册资产评估师声明...........................................................................................................2

  资产评估报告摘要................................................................................................................3

  资产评估报告摘要................................................................................................................5

  一、委托方、被评估单位和评估报告使用者.....................................................5

  二、评估目的.........................................................................................................10

  三、评估对象和评估范围....................................................................................10

  四、价值类型及其定义.........................................................................................16

  五、评估基准日.....................................................................................................16

  六、评估依据.........................................................................................................17

  七、评估方法.........................................................................................................19

  八、评估程序实施过程和情况............................................................................31

  九、评估假设.........................................................................................................33

  十、评估结论.........................................................................................................34

  十一、特别事项说明.................................................................................................35

  十二、评估报告使用限制说明................................................................................51

  十三、评估报告日.....................................................................................................52

  附件.......................................................................................................................................53

  一、与评估目的相对应的经济行为文件...........................................................54

  二、被评估单位专项审计报告............................................................................55

  三、委托方与被评估单位法人营业执照...........................................................56

  四、评估对象涉及的主要权属证明资料...........................................................57

  五、委托方及被评估单位承诺函........................................................................58

  六、签字注册资产评估师的承诺函....................................................................59

  七、评估机构资格证书.........................................................................................60

  八、评估机构法人营业执照副本........................................................................61

  九、签字注册资产评估师资格证书....................................................................62

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  真的核实、评定估算等必要评估程序的基础上作出的,针对本评估报告,特作如

  评估准则,恪守了独立、客观和公正的原则。根据执业过程中收集的资料,评估

  单位)申报并经其签章确认;所提供资料的真实性、合法性、完整性、恰当使用评

  委托方和相关当事方无现存或预期的利益关系,对委托方和相关当事方不存在偏

  及资产进行了现场调查;已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要

  的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已发现的

  问题进行了如实披露,且已提请委托方和相关当事方完善产权以满足出具评估报

  评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明

  的,仅在评估结论使用有效期限内使用,因使用不当造成的后果与评估机构及签

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  份有限公司的委托,根据国家相关法律法规和资产评估准则,遵循独立、客观、

  公正的原则,对因股权转让事宜涉及的华能武汉发电有限责任公司的股东全部权

  华能武汉发电有限责任公司的全部资产及负债;评估的价值类型为市场价值;评估

  用资产基础法和收益法进行了评定估算。经过综合分析,将资产基础法的评估结

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  2非流动资产422,828.30633,474.70210,646.4049.82

  4固定资产393,440.37489,700.3896,260.0024.47

  8无形资产18,955.34134,029.09115,073.75607.08

  11资产总计508,831.34719,477.74210,646.4041.40

  13非流动负债97,847.7595,301.69-2,546.07-2.60

  14负债合计360,940.24358,394.18-2,546.07-0.71

  15净资产(所有者权益)147,891.10361,083.56213,192.46144.16

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  法规和资产评估准则、资产评估原则,采用资产基础法和收益法,按照必要的评

  估程序,对中国华能集团公司拟向华能国际电力股份有限公司转让股权事宜涉及

  的华能武汉发电有限责任公司股东全部权益在2014年5月31日的市场价值进行

  单位为华能武汉发电有限责任公司,评估报告使用者为委托方、业务约定书约定

  华能集团创立于1985年,是经国务院批准成立的国有重要骨干企业,是国家

  授权投资的机构和国家控股公司的试点,注册资本200亿元。按照国务院关于国

  家电力体制改革的要求,华能集团是自主经营、自负盈亏,以经营电力产业为主,

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  售,金融、煤炭、交通运输、新能源、环保相关产业及产品的开发、投资、建设、

  经营业绩:华能集团主要从事电源的开发、投资、建设、经营和管理,电力(热

  力)的生产和销售,金融、能源、交通运输、新能源、环保相关产业及产品的开

  华能集团是致力于建设具有国际竞争力的大企业集团。截至2013年底,集团

  境内外全资及控股电厂装机容量达到1.43亿千瓦,居亚洲第一,世界第二。此外,

  为电力主业发展服务的煤炭、金融、科技研发、交通运输等产业也初具规模。2009

  年华能集团在中国发电企业中率先进入世界企业500强,2014年排名由2013年的

  截至2013年12月31日,华能集团合并资产总额8,552亿元,负债总额7,057

  亿元,所有者权益1,495亿元。2013年度实现营业总收入2,932亿元,净利润161

  华能国际是经原国家经济体制改革委员会体改生[1994]74号文《关于设立华

  能国际电力股份有限公司的批复》及原国家对外贸易经济合作部[1994]外经贸资三

  函字第338号文《关于设立华能国际电力股份有限公司的批复》批准,由华能国

  际电力开发公司与河北省建设投资公司、福建投资开发总公司、江苏省投资公司、

  辽宁能源总公司、大连市建设投资公司、南通市建设投资公司以及汕头市电力开

  发公司共同作为发起人,以发起设立方式于1994年6月30日在北京市注册成立

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  出口为主的其他相关企业;热力生产及供应(仅限获得当地政府核准的分支机构)。

  的技术和设备,利用国内外资金,在全国范围内开发、建设和运营大型发电厂。

  公司境内电厂广泛分布在中国十九个省、市和自治区,此外公司在新加坡全资拥

  截止2013年12月31日,公司可控发电装机容量达到66,795兆瓦,其中清洁

  能源(水电、风电、燃机)比例为9.35%,权益发电装机容量达到59,625兆瓦。

  华能武汉发电有限责任公司(其前身为华中华能武汉发电股份有限公司)是由华

  能发电公司、中国华中电力集团公司、武汉市电力开发公司、中国华能集团公司、华

  中电力开发公司、武汉天力物业发展公司共同出资设立的有限责任公司,与1996年9

  月13日取得武汉市工商行政管理局登记注册的有限责任公司。股权结构如下所示:

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  以上各股东出资情况经由武汉中华会计师事务所审验,并出具了武中会(1995)

  根据《武汉华中华能发电股份有限公司2003年度股东大会决议》第二项决议,同

  意华中电网有限公司(原中国华中电力集团公司)所占公司33.25%的股权、华能发电

  公司所占公司38%的股权及华中电力开发公司所占公司1.75%的股权全部划转中国华

  能集团公司;同意武汉新能实业发展有限公司受让、武汉市电力开发公司所占公司、

  武汉天力实业有限责任公司持有公司23.75%、1.25%股权,调整后股权结构如下所示:

  2004年7月29日,武汉华中华能发电股份有限公司进行了变更登记,变更后名

  根据2010年12月22日华能武汉发电有限责任公司章程修正案,华能武汉发电有

  限责任公司申请增加注册资本795,754,800.00元,分别由中国华能集团公司及武汉新

  596,816,100.00元,武汉新能实业发展有限公司增加注册资本198,938,700.00元。截止

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  华能武汉发电有限责任公司(以下简称“武汉发电”)2011年12月31日、2012年

  12月31日、2013年12月31日财务报表及评估基准日财务报表(基准日报表经毕马

  威华振会计师事务所审计,审计报告编号为毕马威华振审字第1401737号)概况如

  科目名称2014/5/312013/12/312012/12/312011/12/31

  流动资产合计86,003.04107,975.93114,873.75124,212.25

  非流动资产合计422,828.31431,919.59452,691.31460,416.25

  固定资产393,440.37403,861.55377,527.78403,168.18

  在建工程10,038.988,457.1554,900.6136,549.36

  无形资产18,955.3419,192.2919,760.9520,329.76

  资产总计508,831.35539,895.52567,565.07584,628.50

  流动负债263,092.49301,165.43344,197.10187,350.52

  非流动负债97,847.75117,769.27161,330.00363,330.00

  负债总计360,940.24418,934.70505,527.10550,680.52

  股东权益合计147,891.10120,960.8262,037.9633,947.98

  营业收入175,622.29449,290.27411,491.61458,407.76

  减:营业成本125,833.82336,666.82360,752.06463,648.79

  营业税金及附加1,827.624,343.722,565.901,412.84

  财务费用7,858.0322,790.2826,777.6423,886.92

  营业利润35,764.9080,923.5721,386.41-30,541.05

  利润总额35,871.4979,847.8228,087.59-30,014.44

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  净利润26,930.2978,874.6628,089.98-30,014.37

  以上2011年的数据系经大信会计师事务所有限公司审计,并出具了大信审字

  【2012】第1-2266号无保留意见的审计报告。以上2012年的数据系经大信会计师事务

  所有限公司审计,并出具了大信审字【2013】第11-00198号无保留意见的审计报告。

  2013年及基准日的财务数据系经毕马威华振会计师事务所审计,并出具了毕马威

  委托方“一”中国华能集团公司为委托方“二”华能国际电力股份有限公司的控股

  股东,委托方“一”中国华能集团公司持有被评估单位华能武汉发电有限责任公司75%

  本次评估的目的是对华能武汉发电有限责任公司的股东全部权益进行评估,提供

  其在评估基准日的市场价值,作为中国华能集团公司拟向华能国际电力股份有限公司

  本次评估涉及的经济行为文件为:中国华能集团公司2014年第22次总经理

  为华能武汉发电有限责任公司的全部资产及相关负债(其中,已办理土地使用权证

  的29宗土地由北京中地华夏土地房地产评估有限公司进行单独评估)。各项资产和

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  以上数据经毕马威华振会计师事务所审定,并出具毕马威华振审字第1401737

  剩余的帐外房产,共41项,均已办理房产证。其中,固定资产主要包括房屋建筑

  物、机器设备、车辆,其中207项房屋建筑物已经办理房屋所有权证(丢失一项)、

  42项未办理房产证,办证房产中162项证载权利人为华能武汉发电有限责任公司、

  32项证载权利人为华中华能武汉阳逻电厂、3项证载权利人为武汉华中华能发电

  股份有限公司、9项证载权利人为武汉华中华能发电股份有限公司(阳逻电厂);

  车辆已经办理行驶证,4台车证载权利人为华能武汉发电有限责任公司,18台车

  证载权利人为武汉华夏村经贸有限公司,3台车证载权利人为武汉华夏村经贸有限

  公司,27台车证载权利人为武汉华中华能发电股份有限公司汽车队,其中6台车

  无形资产为土地使用权,共34宗土地,其中划拨土地19宗,出让土地15宗,

  除5宗出让土地未办理土地证外,其余均办理土地使用权证。其中,已办理土地

  使用权证的土地中,除7宗出让土地的证载权利人为华能武汉发电有限责任公司,

  其余办证土地的证载权利人均与被评估单位的名称不一致,证载权利人分别为华

  中华能武汉阳逻电厂;华中华能武汉阳逻电厂指挥部;华中华能武汉阳逻电厂生

  活区;华中华能武汉阳逻电厂铁路线;华中华能武汉阳逻电厂工程指挥部;华中

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  开发区、汉口区和江岸区。其中,位于武汉市阳逻经济开发区的房屋建筑物为生

  产经营用房和辅助用房,包括主厂房、集控楼、办公楼及翻车机室等;位于汉口

  区和江岸区的房屋建筑物为房改剩余的商品房,房屋建筑物建成竣工投入使用时

  间集中在1993年、1997年及2006年,主要房屋为框架结构和砖混结构,水暖电

  设备设施齐全,主要装修状况为地面一般为混凝土或地砖地面,外墙清水,内墙

  组等)、燃料供应系统、除灰系统、水处理系统、供水系统、电气系统、热工控制

  系统和附属生产工程等八大系统及烟气脱硫及脱硝系统,主要设备包括锅炉、汽

  轮机、发电机、翻车机、环式碎煤机、斗轮机、刮板捞渣机等,均安置于各厂房、

  车间内,有专门的设备人员负责管理和维护,多数设备1994-2006年购买,能够满

  足生产能力要求;运输车辆用于日常的交通运输;电子设备主要包括计算机、相

  生活区用地阳逻镇童院村、青松村1993年划拨建生活区107,667.21

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  24武新国用(2008)第040工业用地武汉阳逻经济开发区青2008年出让工业7,871.90

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  花3-1-702花桥北区3栋1-702室砖混1994/6m276.11华中华能武汉阳逻电厂

  花3-1-403花桥北区3栋1-403室砖混1994/6m276.11华中华能武汉阳逻电厂

  花43-2-101花桥北区43栋2-101室砖混1994/6m265.51华中华能武汉阳逻电厂

  蔡B54-1-202蔡家田B区54-1-202砖混1995/8m253.8华中华能武汉阳逻电厂

  蔡B54-2-201蔡家田B54-2-201砖混1995/8m262.72华中华能武汉阳逻电厂

  蔡B54-3-101蔡家田B54-3-101砖混1995/8m272.34华中华能武汉阳逻电厂

  蔡B54-4-101蔡家田B54-4-101砖混1995/8m262.72华中华能武汉阳逻电厂

  蔡B54-4-102蔡家田B54-4-102砖混1995/8m260.38华中华能武汉阳逻电厂

  蔡B54-4-501蔡家田B54-4-501砖混1995/8m262.72华中华能武汉阳逻电厂

  蔡B54-4-103蔡家田B54-4-103砖混1995/8m276.52华中华能武汉阳逻电厂

  武房房自字第蔡B64-1-101蔡家田B64-1-101砖混1995/8m254.46华中华能武汉阳逻电厂

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  001-00335号蔡B64-1-102蔡家田B64-1-102砖混1995/8m267.9华中华能武汉阳逻电厂

  蔡B64-2-101蔡家田B64-2-101砖混1995/8m267.9华中华能武汉阳逻电厂

  蔡B64-2-102蔡家田B64-2-102砖混1995/8m254.46华中华能武汉阳逻电厂

  蔡B64-3-101蔡家田B64-3-101砖混1995/8m268.02华中华能武汉阳逻电厂

  蔡B64-3-102蔡家田B64-3-102砖混1995/8m254.46华中华能武汉阳逻电厂

  蔡B64-4-101蔡家田B64-4-101砖混1995/8m254.46华中华能武汉阳逻电厂

  蔡B64-4-102蔡家田B64-4-102砖混1995/8m267.9华中华能武汉阳逻电厂

  蔡B64-5-101蔡家田B64-5-101砖混1995/8m267.9华中华能武汉阳逻电厂

  蔡B64-5-102蔡家田B64-5-102砖混1995/8m254.46华中华能武汉阳逻电厂

  蔡B75-802蔡家田B区75栋802砖混1995/8m266.14华中华能武汉阳逻电厂

  行评估,并出具了编号为(北京)中地华夏(2014)(估)字第71号湖北省武汉市-出-1、(北

  京)中地华夏(2014)(估)字第71号-湖北省武汉市-出-2、(北京)中地华夏(2014)(估)字第

  71号湖北省武汉市-划-1、(北京)中地华夏(2014)(估)字第71号湖北省武汉市-划-2的土

  地估价报告,本次评估结论引用了北京中地华夏土地房地产评估有限公司以同一

  自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估

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  1.《中华人民共和国公司法》(2013年12月28日第十二届全国人民代表大

  4.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民代表大

  5.《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第72号,

  2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订);

  7.《国有资产评估管理办法实施细则》(国资办发[1992]第36号);

  8.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院第378号令,2003年);

  9.《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、财政部第3号令,2003年);

  10.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国资委第12号,2005年);

  2.《资产评估职业道德准则—基本准则》(财政部财企(2004)20号);

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  16.《企业会计准则第1号—存货》等38项具体准则(财政部财会[2006]3号);

  1.《国家能源局关于颁布2013版电力建设工程定额和费用计算规定的通知》

  2.“国家能源局”发布的《电力建设工程概算定额—建筑工程》(2013年版);

  3.国家发改委发布的《火力发电工程建设预算编制与计算标准》2013版(简

  4.电力工程造价与定额管理总站文件,定额[2014]1号,关于发布2013版电力建

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  7.国家发展计划委员会、建设部发布“工程勘察设计收费标准”(2002年修订本);

  8.国家发展改革委、建设部关于印发《水利、水电、电力建设项目前期工作工程

  9.《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第294

  10.商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制

  11.机械工业信息研究院编制的《2014年机电产品价格信息查询系统》;

  13.中国电力企业联合会发布的《发电工程装置性材料综合预算价格》2013

  14.依椐电力工程造价与定额管理总站文件定额(2014)1号文调整2013年度

  主机厂、主要辅机厂的设备使用说明书,订货合同、技术协议及有关图纸资料;

  16.电力规划设计总院编制的《火电工程限额设计参考造价指标》(2013年水

  企业价值评估业务,应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等

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  相关条件,分析三种评估方法的实用性,恰当选择一种或者多种资产评估方法。

  项资产和负债可以识别,可识别的各项资产和负债都可以采用适当的评估方法进

  行单独评估,被评估企业不存在对评估对象价值有重大影响且难以识别和评估的

  分,盈利情况较好,经营与收益之间存有较稳定的对应关系,并且未来收益和风

  企业规模、资产配置和使用情况、企业所处的经营阶段、成长性、经营风险、财

  务风险等因素与被评估企业相差较大,且评估基准日附近中国同一行业的可比企

  业的买卖、收购及合并案例较少,所以相关可靠的可比交易案例的经营和财务数

  点现金,并根据现金日记账记录进行合理的倒推计算,经过倒推计算出评估基准

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  日现金余额,并与现金日记账核对,以核实后的账面值作为评估值;银行存款在

  账账、账表核实和核对银行对账单的基础上结合对银行的函证回函情况,对银行

  存款余额调节表进行试算平衡,核对无误后,以经核实后的账面值确认评估值。

  核对。其次,监盘库存票据,核对应收票据登记簿的有关内容。然后了解基准日

  后票据的承兑、背书转让情况,确认票据所涉及的经济行为真实性,金额准确,

  因应收票据发生时间短、变现能力强,且票据开具单位信用较好,以经过核实的

  (3)应收款项:包括应收账款、其他应收款,评估人员通过查阅账簿、报表,

  在进行经济内容和账龄分析的基础上,对大额款项进行了函证,并了解其发生时

  间、欠款形成原因及单位清欠情况、欠债人资金、信用、经营管理状况,具体分

  析后对各项应收款收回的可能性进行判断,采用个别认定与账龄分析法相结合,

  综合分析应收款项的可收回金额确定应收款项的评估值。应收款项坏账准备评估

  关资料,核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等,对于对于可收回相

  应的资产,按照相应形成的资产或权利确定评估值;对于不能形成的资产或权利

  实真实性和金额等,核实结果账、表、单金额相符。以经核实后账面值作为评估

  进、出和保管核算制度,核对企业财务记录、统计报表和实地盘查,抽查存货的

  收发、结转和保管的单据、账簿记录,认为企业的存货管理现状较好,具有相应

  的内控制度,并查阅相关账簿记录和原始凭单,以确认存货的真实性及权属状况。

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  对无成交实例的生产用房屋,按房地分估的原则,采用成本法进行评定估算。成

  本法是指按评估时点的市场条件和被评估房产的结构特征计算重置同类房产所需投资

  (简称重置价格)乘以综合评价的房屋建筑物的成新率确定被评估房产价值的一种方

  a)建筑工程费:定额选用“国家能源局”发布的《电力建设工程概算定额—建筑工

  程》(2013年版)。然后根据概算书中的工程量,套用相应定额子目,得出直接工程费。

  在此基础上采用国家能源局发布的《火力发电工程建设预算编制与计算规定》(2013

  年版)中的取费标准计取措施费、间接费、利润和税金,并根据定额[2014]1号,关于

  发布2013版电力建设工程概预算定额价格水平调整的通知,进行人工费调整,同时根

  据武汉地区2014年5月份“建筑工程造价信息”计算出建筑材料价差并计取税金,计算

  根据国家能源局发布的《火力发电工程建设预算编制与计算规定》(2013年版)和

  国家发展改革委、建设部关于印发《水利、水电、电力建设项目前期工作工程勘察收

  费暂行规定》的通知(发改价格《2006》1352号)进行计算,见下表。

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  根据房屋建设规模和原始资料,按照国家工期定额确定项目建设工期,在正常建

  设期情况下,且建设期内资金均匀性投入,按照评估基准日人民币贷款利率计算。

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  a)类比法:根据案例的重置单价,按该建筑物的结构形式、层高、层数、跨度、

  材质、内外装修与案例进行比较,然后进行价格调整,得出该建筑物的重置单价,重

  b)参照概决算书中的建筑工程费进行调整,并计取其他费用及资金成本,得出该

  首先将影响房屋建筑物成新率的主要因素按结构(基础、墙体、承重、屋面)、装

  修(楼地面、内外装修、门窗、顶棚)、设备设施(水卫、暖气、电照)分项,参照建

  设部“房屋完损等级评定标准”的规定,结合现场勘查实际现状确定各分项评估完好值,

  勘察成新率=结构部分打分值×权重+装修部分打分值×权重+安装部分打分值×

  评估范围内以购买方式取得的商品房,账面价值中包含了土地使用权价值,且同

  区域有同类型房屋的市场交易案例,本次评估中按照房地合一的原则,采用市场法进

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  市场比较法是指在求取待估房地产价格时,将待估房地产与在接近评估基准日时

  期内已经成交的同一供需圈内类似房地产加以比较,依照这些已经成交的房地产价格,

  待估房地产的评估价格=交易案例房地产成交价格×交易情况修正系数×交易日

  和收集资料的情况,对正常生产经营用的机器设备采用重置成本法评估;对设备

  使用时间较长,市场上无法询到同类型全新设备市场价、且存在活跃的二手交易

  重置全价=设备购置费+运杂费+安装工程费+其他费用+资金成本-可抵扣的增

  泵等主要通过向生产厂家咨询评估基准日市场价格,或从2013年限额造价指标

  (2013年水平)上查找现行市场价格或参考最近购置的同类设备合同价格确定。

  主要依据《2014中国机电产品报价手册》和设备最新市场成交价格予以确定

  根据国家发改委颁布的《火力发电工程建设预算编制与计算标准》(2013年

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  根据《电力建设工程概算定额》(2013年版)的计算规则,计算出直接工程费,

  人工费调整依据电力工程造价与定额管理总站文件电定总造[2014]1号文调整人工

  费;并依据《火力发电工程建设预算编制与计算标准》(2013年版)计取其他措施

  根据国家发改委颁布的《火力发电工程建设预算编制与计算标准》(2013年版)

  [2002]10号)来确定。其他费用包括项目建设管理费、项目建设技术服务费、生

  根据“财税〔2008〕170号”文件,对于符合增值税抵扣条件的,对计算出的增

  门安装调试服务,通常购买价之外,没有其他费用。因此,购买价即为重置全价。

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  的现场考察,查阅必要的设备(仪器)运行、事故、检修、性能考核等记录及与

  综合成新率;对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来确定

  限两种方法根据孰低原则确定成新率,然后结合现场勘察情况进行调整,如果现

  关性、替代性的汽车交易实例,根据估价对象和可比实例的状况,对尚可行驶里

  程、交易日期因素和交易车辆状况等影响二手车市场价格的因素进行分析比较和

  比准价格=可比实例价格×车辆行驶里程修正系数×车辆状况修正系数×车辆交

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  在建工程,建设期较短,建筑材料等价格变化不大,企业按工程进度和合同规定

  支付工程款,在调查和核实工程形象进度的基础上,在确认工程预算合理性的前

  提下,评估以核实后的账面值确定评估值。对于工程已支付金额大于50万元,工

  工程,建设期较短,建筑材料等价格变化不大,企业按工程进度和合同规定支付

  工程款,在调查和核实工程形象进度的基础上,在确认工程预算合理性的前提下,

  评估以核实后的账面值确定评估值。对于工程已支付金额大于50万元,工期超过

  上,参考所购工程物资的市场价格进行评估。对于库存时间较短、市场价格变化

  估价格是指在现状利用条件下,满足设定用途、开发程度等条件,于评估基准日

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  核实该5宗土地近期无法办理土地使用权证,未来年度能够取得土地使用权证具

  有很大的不确定性,土地本次评估基于审慎的考虑以核实后的账面值列示评估值。

  资产,评估人员按照计提减值准备资产的评估值与账面余额的差异按照企业执行

  结合评估目的及评估对象,本次采用折现现金流法(DCF),其中企业未来预期收益

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  本次收益法评估是在企业持续经营的前提下作出的,因此,确定收益期限为无限

  期,根据企业经营历史及行业发展趋势等资料,采用两阶段模型,即评估基准日后5

  年根据企业实际情况和政策、市场等因素对企业收入、成本费用、利润等进行合理预

  (2)被评估单位基准日存在的非经营性和溢余性资产的价值ΣCi计算公式为:

  非经营性资产和溢余资产并不产生经营性的现金流,因此不适宜采用折现现金流

  北京大正海地人资产评估有限公司接受中国华能集团公司的委托,对华能武汉发

  电有限责任公司的股东全部权益进行评估,评估基准日经协商定于2014年5月31日。

  评估工作于2014年6月16日正式开始,2014年7月12日现场工作结束,2014年10

  月9日出具正式报告。整个评估过程包括接受委托、资产清查核实、收集资料并分析

  整理、评定估算、评估汇总、提交报告、工作底稿的归档等。主要评估程序实施过程

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  总账、明细账、会计报表进行核对,使其帐帐、帐表相符,对发现的问题协同被

  (2)委估资产的产权证明文件,主要为资产的业务合同、付款发票、询证函、

  银行对账单、车辆行驶证、房屋所有权证或房地产证、土地使用权证、缴费证明、

  建设用地许可证、出让合同、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、建设

  设备的技术说明书、维修保养技改记录、检验报告、报废或待报废资产说明等。

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  汇总审核,注意各专业组之间的对接,有没有发生重评和漏评的情况,关要资产结

  意见后,按评估机构内部三级审核制度和程序对报告进行审核、修改、校正,最

  后出具正式资产评估报告书,并按规定报送有关材料,汇集整理资产评估工作底稿。

  (九)企业的主要经营资产能够得到有效使用,不会发生闲置等无效利用情况;

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  (十四)假设评估基准日后被评估单位执行的上网标杆电价稳定,并考虑发改价

  格[2014]1908号《国家发展改革委关于进一步疏导环保电价矛盾的通知》,湖北省统调

  燃煤发电企业上网电价降低0.0110元/kwh(该调整电价2014年9月1日开始执行)的影

  (十五)假设评估基准日后公司生产经营所消耗的主要原材料、辅料的供应方式

  当未来经济环境发生较大变化和前提条件改变时,评估人员将不承担由于前提条

  至评估基准日,华能武汉发电有限责任公司的总资产帐面值508,831.34万元,

  评估值719,477.74万元,增值额210,646.40万元,增值率41.40%;负债帐面值

  360,940.24万元,评估值358,394.18万元,增值额-2,546.07万元,增值率-0.71%;

  所有者权益(净资产)帐面值147,891.10万元,评估值361,083.56万元,增值额

  213,192.46万元,增值率144.16%。评估结论详细情况见评估明细表。

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  2非流动资产422,828.30633,474.70210,646.4049.82

  4固定资产393,440.37489,700.3896,260.0024.47

  8无形资产18,955.34134,029.09115,073.75607.08

  11资产总计508,831.34719,477.74210,646.4041.40

  13非流动负债97,847.7595,301.69-2,546.07-2.60

  14负债合计360,940.24358,394.18-2,546.07-0.71

  15净资产(所有者权益)147,891.10361,083.56213,192.46144.16

  147,891.10万元,评估值358,775.65万元,增值额210,884.55万元,增值率142.59%。

  未来收益角度考虑企业价值,由于武汉发电为火力发电企业,其未来的收益受国

  家政策、煤炭的市场变动等因素影响很大,未来收益预测及实现情况可能存在假

  的目的,因此评估人员以资产基础法的评估结论为最终评估结论,即华能武汉发

  电有限责任公司股东全部权益在2014年5月31日所表现的市场价值为361,083.56

  夏土地房地产评估有限公司进行评估,应委托方的要求,采用资产基础法进行整

  体评估时,汇总其土地评估结果,具体土地估价情况详见北京中地华夏土地房地

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  产评估有限公司于2014年8月29日出具的编号为(北京)中地华夏(2014)(估)字第71

  号湖北省武汉市-出-1、(北京)中地华夏(2014)(估)字第71号-湖北省武汉市-出-2、(北

  京)中地华夏(2014)(估)字第71号湖北省武汉市-划-1、(北京)中地华夏(2014)(估)字

  (1)本次估价的依据包括中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T

  18508—2001),《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507—2001),《土地利用现状

  分类》(GB/T21010—2007),全国人大、国务院和国土资源部颁布的有关法律法规,

  湖北省人民政府、湖北省国土资源厅、武汉市(县)人民政府和武汉市(县)国土资源局

  等有关部门颁布的有关法规条例等文件进行估价活动;待估宗地资料是根据委托方华

  能武汉发电有限责任公司提供的包括企业营业执照、待估宗地《国有土地使用证》、

  (2)估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场,土地区位条件和地产

  (3)待估宗地地价内涵是待估宗地在估价基准日2014年5月31日、设定土地用

  途、设定土地开发程度、设定土地年限及现状利用条件等条件下的划拨土地使用权价

  格。待估宗地与其它经营要素相结合,能满足设定使用年限内经营管理的正常进行,

  (4)本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的划拨土地使用权价格,若

  待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等

  (1)根据国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001)、《城镇土地分等

  定级规程》(GB/T18507—2001)、《土地利用现状分类》(GB/T21010—2007)、全

  国人大、国务院和国土资源部颁布的有关法律法规,湖北省人民政府、湖北省国土资

  源厅、武汉市(县)人民政府和武汉市(县)国土资源局等有关部门颁布的有关法规条例

  等文作为本次估价活动的主要法律法规文件依据,土地估价结果是为华能武汉发电有

  (2)土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查使用,土地估价技术报告

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  不提供给委托方。待估宗地作为企业经营用地或经营配套的附属设施用地,得到有效

  合理地利用,并会产生相应的土地收益。估价人员根据国家有关法律、法规、估价规

  程及地方有关地价评估技术标准,结合待估宗地具体状况,确定估价原则、方法及参

  数的选取。任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

  (4)估价报告和估价结果的使用权属于委托方,永业行(湖北)土地房地产评估咨

  (5)本报告及估价结果仅为华能武汉发电有限责任公司股权转让提供出让土地使

  用权价格参考依据,当用于其它目的,本报告评估结果无效。任何单位和个人未经估

  (6)本报告必须完整使用,对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失,受托

  A.待估宗地的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、土地利用状况等资料由

  产权方提供,现场估价人员已进行核对确认;待估宗地区域位置图、待估宗地照片、

  土地资产调查表、市场比较案例、土地征用补偿文件、基准地价等由现场估价人员收

  B.本次评估中,待估宗地土地使用权性质均未登记,由于待估宗地作为电厂用

  地,土地使用权终止日期为空,评估设定土地使用权性质为划拨用地;至估价基准日

  2014年5月31日,由于部分待估宗地存在有房改房分摊需扣减宗地面积情况,本次

  评估根据土地证所载扣减面积为准,纳入评估范围的宗地面积均为证载宗地面积减去

  C.根据委托方提供的《国有土地使用证》,待估宗地大部分面积登记单位均为亩,

  D.根据实地查勘调查及委托方介绍,待估宗地3位于春风村的部分存在小面积出

  租情况,但准确出租面积不详,由于宗地实际使用权人仍为华能武汉发电有限责任公

  司,且出租部分面积非常小,本次评估未考虑此出租情况对待估宗地价格的影响。

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  E.根据实地查勘调查及委托方介绍,待估宗地2上有部分房屋为华能武汉发电有

  限责任公司下属公司建设并对外出售,但未办理房产证,房屋面积及分摊土地面积不

  详,故本次评估暂未考虑此部分分摊土地面积对土地估价结果的影响,后期委托方重

  F.根据委托方提供的《国有土地使用证》,证载土地使用权人登记不规范,但根

  据实地查勘及委托方介绍,宗地的实际土地使用权人均为华能武汉发电有限责任公

  G.由于待估宗地3、待估宗地5为线路用地,均部分位于工业Ⅱ级、均部分位于

  工业Ⅲ级,本次评估根据《武汉市新洲区城镇土地定级暨基准地价更新成果报告》

  (2011)结合待估宗地所处地理位置,大致确定宗地3位于工业Ⅱ级、工业Ⅲ级的面

  积各占50%,宗地5位于工业Ⅱ级、工业Ⅲ级的面积各占50%,在此基础上分别求出

  H.待估宗地10大部分为水域,评估设定为红线外“三通”(通路、通电、通水),

  红线内无开发程度,考虑到待估宗地10大部分为水域土地开发费成本较低,本次评估

  征求相关工程咨询人员并根据估价对象的实际情况,取土地开发费25元/平方米。

  J.用途设定:本次待估宗地的登记用途较不规范,在设定土地用途时,参考证载

  用途及实际用途,以《土地利用现状分类》二级类为标准分别进行设定。又根据《武

  汉市市区土地级别与基准地价更新技术报告》(2010)中的《土地用途分类体系中部分

  K.根据武汉市国土资源和规划局文件《关于加强土地估价管理工作的通知》(武土

  资规发[2011]310号),“划拨土地使用权价格审查,原则上按照不高于出让土地使用权

  价格标准的60%把握。”,本次评估据此扣除出让金,即所有宗地按出让地价的40%

  扣除出让金。最终出让金的扣除以相关部门确定为准,如与上述不一致,则报告应做

  L.由于部分待估宗地上房屋并未办理房产证,其实际容积率无法确定,而有些宗

  地现状无建筑物,且没有规划条件,本次评估宗地容积率均设定为基准地价的平均容

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  A.待估宗地的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、土地利用状况等资料由

  产权方提供,现场估价人员已进行核对确认;待估宗地区域位置图、待估宗地照片、

  土地资产调查表、市场比较案例、土地征用补偿文件、基准地价等由现场估价人员收

  B.根据委托方提供的《国有土地使用证》,待估宗地大部分面积登记单位均为亩,

  C.根据实地查勘调查及委托方介绍,待估宗地3上的证载房屋至估价基准日所有

  权不属于华能武汉发电有限责任公司,故本次评估按证载房屋的占地面积进行扣除,

  后期委托方重新办理土地证确定需扣减面积后如扣减面积与上述不一致报告应做相应

  D.根据委托方提供的《国有土地使用证》,证载土地使用权人登记不规范,但根

  据实地查勘及委托方介绍,证载土地使用权人与华能武汉发电有限责任公司实际为同

  F.用途设定:本次待估宗地的登记用途较不规范,在设定土地用途时,参考证载

  用途及实际用途,以《土地利用现状分类》二级类为标准分别进行设定。又根据《武

  汉市市区土地级别与基准地价更新技术报告》(2010)中的《土地用途分类体系中部分

  G.对于待估宗地中参照工业用地评估的,由于部分宗地上房屋并未办理房产证,

  其实际容积率无法确定,部分宗地上无建筑物,参照工业用地评估的宗地容积率均设

  H.根据武汉市国土资源和规划局文件《关于加强土地估价管理工作的通知》(武土

  资规发[2011]310号),“划拨土地使用权价格审查,原则上按照不高于出让土地使用权

  价格标准的60%把握。”,本次评估据此扣除出让金,即所有宗地按出让地价的40%

  扣除出让金。最终出让金的扣除以相关部门确定为准,如与上述不一致,则报告应做

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  A.待估宗地的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、土地利用状况等资料由

  产权方提供,现场估价人员已进行核对确认;待估宗地区域位置图、待估宗地照片、

  土地资产调查表、市场比较案例、土地征用补偿文件、基准地价等由现场估价人员实

  B.报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门核发的

  D.用途设定:本次待估宗地的登记用途涉及工业用地(主厂区)、工业用地(仓

  库货场),工业用地(排水口)、工业用地(铁路线),在设定土地用途时,以《土

  E.土地使用权年限设定:本次各待估宗地土地使用权类型均为出让或作价出资,

  F.由于待估宗地为工业用地,且地上房屋并未办理房产证,其实际容积率无法确

  2)(北京)中地华夏(2014)(估)字第71号-湖北省武汉市-出-2

  A.待估宗地的《国有土地使用证》、土地利用状况等资料由产权方提供,现场估

  价人员已进行核对确认;待估宗地区域位置图、待估宗地照片、土地资产调查表、市

  B.根据委托方提供的《国有土地使用证》,证载土地使用权人登记不规范,但根

  据实地查勘及委托方介绍,证载土地使用权人与华能武汉发电有限责任公司实际为同

  C.用途设定:本次待估宗地的登记用途为住宅、停车场,使用年限为70年,根

  据估价人员实地查勘,土地实际用途为驾校,在设定土地用途时,根据合法性原则,

  综合考虑待估宗地的使用年限,本次设定为住宅用地进行评估。若与有关单位认定不

  中国华能集团公司拟向华能国际电力股份有限公司转让其持有的华能武汉发电有限责任公司股权项目资产评估报告

  东区地址:北京市朝阳区八里庄西里100号住邦2000商务中心1号楼A区707室

  E.由于估价对象的规划条件无法查明,根据估价人员实地查勘,估价对象周边大

  多为住宅,容积率大多为住宅用地平均容积率2.0,本次评估设定待估宗地容积率为

  1.截至评估基准日,被评估单位共有42项房屋尚未取得房地产权证,被评估

  单位已提供相应的报建手续和产权承诺,本次评估结论是在假定其产权完整的前

  提下作出的,亦未考虑将来办理产权时需要支付的费用,房屋的建筑面积及产权

  的最终确定应当以当地房地产管理部门通过测绘颁发的产权证为准。无产权证的

  1三期主厂房框架2006/12m3392,152.00149,063,969.22100,366,499.96

  2集中控制楼框架2006/12m325,832.0013,347,957.308,987,334.52

  3翻车机室框架2006/12m319,684.0014,021,861.519,441,082.01

  4翻车机室控制楼框架2006/12m31,731.00617,478.89415,755.77

  51#转运站(地下12.6米)框架2006/12m31,846.004,150,063.492,794,285.95

  62#转运站(半地下)框架2006/12m32,911.002,241,350.661,509,127.43

  73#转运站(地上)框架2006/12m34,600.002,211,140.211,488,786.36

  8尾部小室(2幢)框架2006/12m3842.001,217,135.99819,511.83

  9#2采光小室框架2006/12m2107.20292,092.11196,669.00

  10#5采光小室框架2006/12m2104.50288,949.38194,552.93

  11输煤电控楼框架2006/12m2590.401,426,471.40960,459.68

  12碎煤机室框架2006/12m37,750.003,943,116.622,454,225.53

  13采样间框架2006/12m31,320.00800,420.92498,188.08

  14化水车间框架2006/12m38,225.003,213,135.591,999,879.82

  15循环水泵房(江边泵房)框架2006/12m343,531.0022,944,671.4315,448,913.49

  16网络保护小室砖混2006/12m2126.00277,273.88186,691.68

  17空压机室框架2006/12m2292.00970,404.06653,384.31

  185#、6#机氧化风机房框架2006/12m2295.70836,991.48563,556.05

  195#、6#机CEMS小室砖混2006/12m253.3063,337.6642,645.96

  20煤水澄清池及泵房框架2006/12m38,844.004,684,652.422,915,763.08

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  21灰渣泵房及渣池框架2006/12m35,731.002,514,372.501,564,964.46

  22除灰水泵房及水池框架2006/12m31,263.001,185,083.53737,604.92

  23除灰综合楼框架2006/12m21,673.005,233,985.103,257,671.76

  24综合水泵房(半地下结构)框架2006/12m35,710.004,158,427.922,588,236.96

  25排泥泵房(地上、地下式)框架2006/12m3508.00430,686.80268,062.73

  26原水泵房(地上、地下式)框架2006/12m2331.24982,054.36611,238.04

  27脱硫电控楼框架2006/12m36,674.002,173,296.891,463,305.95

  28石膏脱水车间及石膏库房框架2006/12m320,194.004,556,322.132,835,889.23

  21,688,571.5114,424,861.7131脱硫除灰检修楼框架2007/12m22,160.00

  33加药间框架2006/12m32,787.001,313,403.29817,472.06

  34警卫传达室(煤泵值班室)砖混2006/12m215.1016,203.2110,802.99

  35铁路汽车库砖混2006/12m254.4033,594.4222,343.39

  36铁路临修棚砖混2006/12m2312.00191,790.40127,557.94

  37铁路道岔清扫房砖混2006/12m217.006,984.304,702.55

  38铁路扳道房砖混2006/12m217.006,984.304,702.55

  39铁路装卸检修所砖混2006/12m2128.0065,599.4944,168.90

  40铁路信号楼框架2006/12m2705.451,677,209.971,129,284.91

  41铁路待检室砖混2006/12m217.0014,400.279,695.92

  42大小浴室框架2006/12m2658.001,485,969.651,074,948.56

  合计581,059.69279,854,827.00186,362,684.21

  2.截止评估基准日,被评估单位有44项房产证载权利人为武汉华中华能发电

  股份有限公司、华中华能武汉阳逻电厂及武汉华中华能发电股份有限公司(阳逻

  电厂),武汉华中华能发电股份有限公司、华中华能武汉阳逻电厂及武汉华中华能

  发电股份有限公司(阳逻电厂)均为华能武汉发电有限责任公司的前身,华能武

  汉发电有限责任公司出具承诺及说明证载不符房产的权属归其所有,权属无异议。

  钢混1998/12m26,785.5115,621,755.455,995,957.69

  钢混2000/12m24,053.7214,992,645.566,146,834.77

  中国华能集团公司拟向华能国际电力股份有限公司转让其持有的华能武汉发电有限责任公司股权项目资产评估报告

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  18,988.3430,614,401.0112,142,792.46

  3.截止评估基准日,被评估单位共有48台车证载权利人与被评估单位名称不

  符,企业已出具说明车辆的权属归华能武汉发电有限责任公司所。

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